La copropriété, en réponses claires

01Que fait exactement un gestionnaire de copropriété au Québec ?

Un gestionnaire de copropriété exécute, au quotidien, les décisions du conseil d'administration du syndicat. Concrètement, ça couvre quatre blocs. La comptabilité : perception des charges communes, paiement des fournisseurs, conciliation bancaire, états financiers, budget. L'administration : tenue des dossiers des copropriétaires, correspondance, avis de convocation, assemblées et procès-verbaux. L'entretien : appels de service, soumissions, suivi des contrats de déneigement, de gazon ou de ménage, gestion des sinistres et des réclamations d'assurance. Et la conformité : registres du syndicat, attestations lors des ventes, obligations du Code civil.

Le gestionnaire ne remplace pas le conseil d'administration et ne décide pas à sa place. Il prépare les dossiers, documente les options, exécute ce qui est voté et rend des comptes. Les administrateurs restent les décideurs et demeurent responsables devant l'assemblée des copropriétaires.

02Combien coûte la gestion d'un syndicat de copropriété sur la Rive-Sud ?

Il n'y a pas un seul prix, parce qu'il n'y a pas un seul besoin. Un conseil d'administration qui veut tout déléguer et un C.A. de six portes qui préfère s'occuper lui-même de l'immeuble ne cherchent pas la même chose. Société de Gestion Leblanc offre trois formules, toutes avec la plateforme, le portail des copropriétaires et le soutien technique inclus.

La formule Autogestion donne la plateforme complète — comptabilité en ligne, saisie des factures et conciliation assistées par l'intelligence artificielle, portail des copropriétaires, carnet d'entretien et suivi du fonds de prévoyance — au conseil d'administration qui préfère garder la barre. Elle est offerte partout au Québec, à partir de 85 $ par mois. La formule Plateforme + comptabilité y ajoute la tenue et la supervision des livres par notre équipe. La formule Gestion complète couvre le mandat classique : administration, comptabilité, entretien, assemblées, sinistres et conformité. Ces deux formules sont offertes sur soumission.

Ce qui fait varier le prix : le nombre d'unités, l'état des dossiers au moment de la reprise et les particularités du bâtiment — piscine, garage souterrain, litige en cours. Un très petit syndicat paie davantage à l'unité, parce que le travail administratif de base est le même que pour un immeuble de douze portes. Demandez une soumission écrite qui détaille ce qui est inclus et ce qui est facturé en supplément : c'est là que les offres se comparent vraiment.

Comparer les trois forfaits

03Comment sont calculées les charges communes de mon condo ?

Les charges communes ne sont pas réparties également entre les unités, ni selon la superficie. Elles sont réparties selon la valeur relative de chaque fraction, un pourcentage inscrit dans la déclaration de copropriété de votre immeuble. Cette valeur relative a été établie à la création de la copropriété en tenant compte de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de chaque partie privative.

Le calcul se fait en deux temps. Le conseil d'administration adopte d'abord un budget annuel : taxes, assurances, entretien, déneigement, électricité des parties communes, honoraires de gestion, contribution au fonds de prévoyance et au fonds d'auto-assurance. Ce budget total est ensuite réparti entre les unités selon leur valeur relative, puis divisé en douze versements mensuels.

C'est pourquoi deux voisins d'un même étage peuvent payer des montants différents : leurs fractions n'ont pas la même valeur relative.

Référence : art. 1041 et 1064 du Code civil du Québec.

04Qu'est-ce qu'une cotisation spéciale et qui décide de l'imposer ?

Une cotisation spéciale est un montant demandé en plus des charges communes habituelles, pour une dépense que le budget courant ne couvre pas : réfection de toiture, remplacement des fenêtres, reprise de la maçonnerie, franchise d'assurance après un sinistre majeur.

Qui la décide dépend de ce que prévoit votre déclaration de copropriété. En pratique, le conseil d'administration peut souvent imposer une cotisation spéciale lorsqu'elle découle d'une dépense nécessaire à la conservation de l'immeuble ; les travaux d'amélioration, eux, exigent un vote de l'assemblée à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés. Le montant est réparti entre les unités selon la même valeur relative que les charges communes.

Deux points que les copropriétaires ignorent souvent : une cotisation spéciale est une créance du syndicat au même titre que les charges mensuelles, avec les mêmes recours en cas de non-paiement ; et un fonds de prévoyance suffisamment garni est justement ce qui permet d'éviter d'en arriver là.

Référence : art. 1064, 1071 et 1097 du Code civil du Québec, et votre déclaration de copropriété.

05Partie commune ou partie privative : qui paie la réparation ?

C'est la question la plus fréquente en copropriété, et la réponse tient en une phrase : la déclaration de copropriété tranche. Ce document, publié au Registre foncier, définit ce qui est privatif, ce qui est commun, et ce qui est commun à usage restreint (un balcon ou un stationnement réservé à une seule unité, mais qui demeure une partie commune).

La règle générale : le copropriétaire paie ce qui est à l'intérieur de son unité — revêtements de sol, armoires, luminaires, appareils, plomberie et fils qui desservent uniquement son logement. Le syndicat paie la structure, la toiture, les murs porteurs, la façade, les colonnes de plomberie communes, les corridors et le terrain.

Les zones grises reviennent toujours aux mêmes endroits : fenêtres, portes-patio, balcons, valves d'entrée d'eau, drains. Avant d'engager des frais, faites confirmer la qualification par le syndicat — une réparation payée par la mauvaise partie se conteste ensuite difficilement.

Référence : art. 1042, 1043 et 1044 du Code civil du Québec.

06Dégât d'eau dans mon condo : qui paie, mon assurance ou celle du syndicat ?

En copropriété, l'assurance du syndicat couvre l'immeuble en entier — y compris l'intérieur des parties privatives dans leur état d'origine, tel que livré par le promoteur. Votre assurance personnelle de copropriétaire couvre vos biens, vos améliorations locatives (tout ce que vous avez ajouté ou amélioré depuis), votre responsabilité civile et vos frais de subsistance si vous devez quitter les lieux.

Concrètement, après un dégât d'eau : le syndicat déclare le sinistre à son assureur pour les dommages au bâtiment, vous déclarez au vôtre pour vos biens et vos améliorations. La franchise du syndicat est souvent élevée — plusieurs milliers de dollars — et c'est le fonds d'auto-assurance, obligatoire depuis 2022, qui sert à l'absorber sans imposer une cotisation spéciale.

Attention : si le dégât provient de votre unité et découle de votre faute, le syndicat peut se retourner contre vous pour récupérer sa franchise. Votre assurance responsabilité civile est ce qui vous protège dans cette situation.

Référence : art. 1073, 1071.1 et 1074.2 du Code civil du Québec.

07Carnet d'entretien et étude du fonds de prévoyance : qu'est-ce qui est obligatoire, et pour quand ?

Ces deux obligations, annoncées par la Loi 16 en 2019, sont maintenant réellement en vigueur : le règlement d'application a été publié le 30 juillet 2025 et est entré en vigueur le 14 août 2025. Ce n'est plus un projet.

L'étude du fonds de prévoyance évalue l'état des composantes de l'immeuble et projette les sommes à accumuler sur un horizon d'au moins 25 ans. Elle doit être réalisée par un professionnel autorisé (ingénieur, architecte, évaluateur agréé, technologue professionnel ou CPA) et renouvelée au moins tous les 5 ans. Le carnet d'entretien consigne les entretiens faits et à faire, avec un plan de réparation et de remplacement sur 25 ans ; il est mis à jour chaque année et révisé par un professionnel tous les 5 ans.

Les syndicats déjà existants ont jusqu'au 14 août 2028 pour obtenir leur première étude et monter leur carnet. Un syndicat qui s'y met tôt étale la dépense et évite la ruée sur les professionnels à l'approche de l'échéance.

Une exception utile : si votre syndicat a fait réaliser une étude ou un carnet entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 par une personne qui remplissait déjà les qualifications exigées, le document demeure valide pour 5 ans à compter de son obtention — 10 ans pour le carnet si l'immeuble compte au plus 8 parties privatives (rangements et stationnements exclus), n'a aucune partie commune située dans un bâtiment, ou n'a pas plus de 3 étages entièrement hors sol. Vous n'avez alors rien à refaire d'ici 2028.

Référence : art. 1070.2 et 1071 du Code civil du Québec ; Loi 16 (L.Q. 2019, c. 28), art. 151 ; Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (RLRQ c. CCQ, r. 8.01), art. 14.

08À quoi sert le fonds de prévoyance et combien doit-il contenir ?

Le fonds de prévoyance sert exclusivement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes : toiture, fenêtres, maçonnerie, ascenseur, asphalte. Il ne sert pas à payer l'entretien courant ni les imprévus du budget annuel. Il appartient au syndicat, jamais aux copropriétaires individuellement : en vendant votre condo, vous ne récupérez pas votre part.

La règle a changé, et beaucoup de syndicats l'ignorent. L'ancien repère de 5 % des charges communes ne figure plus au Code civil depuis le 14 août 2025 : le montant à verser doit désormais être établi d'après les recommandations de l'étude du fonds de prévoyance, donc selon l'état réel de votre immeuble plutôt que selon un pourcentage uniforme.

Entre-temps, le 5 % n'a pas disparu pour autant. Tant que votre syndicat n'a pas obtenu sa première étude, la loi impose de verser au moins 5 % des contributions aux charges communes. C'est un plancher, pas un objectif : pour la plupart des immeubles, l'étude révélera un montant plus élevé. Et une fois l'étude en main, si le fonds est insuffisant, il faut le remettre à niveau sur au plus 10 ans.

Un fonds bien garni protège les copropriétaires de deux façons : il évite les cotisations spéciales imprévues, et il rassure les acheteurs, qui vérifient de plus en plus le solde du fonds avant de faire une offre.

Référence : art. 1071 et 1072 du Code civil du Québec ; Loi 16 (L.Q. 2019, c. 28), art. 153 et 154.

09Que se passe-t-il si le quorum n'est pas atteint à l'assemblée générale ?

Le quorum d'une assemblée de copropriétaires est atteint quand les personnes présentes ou représentées détiennent plus de la moitié des voix. Si ce seuil n'est pas atteint, l'assemblée ne peut pas délibérer : elle est ajournée et un nouvel avis doit être envoyé à tous les copropriétaires.

À cette deuxième assemblée, le quorum est plus facile à atteindre — ce sont les trois quarts des membres présents ou représentés qui le constituent. C'est le mécanisme prévu pour qu'une copropriété ne reste pas paralysée par l'absentéisme. Une exception importante : les décisions les plus lourdes (travaux de modification, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes) ne peuvent y être prises que si les membres présents représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le moyen le plus simple d'éviter un ajournement, et les frais qu'il entraîne, reste la procuration.

Référence : art. 1089 et 1097 du Code civil du Québec.

10C'est quoi une procuration, et comment ça fonctionne à l'assemblée ?

Une procuration est un document écrit par lequel un copropriétaire autorise quelqu'un d'autre à voter en son nom à l'assemblée. C'est ce qui permet de participer aux décisions sans être présent, et ce qui aide le syndicat à atteindre son quorum.

Trois choses à savoir. Le mandataire n'a pas besoin d'être copropriétaire : ce peut être un conjoint, un proche, un autre copropriétaire. La procuration doit être écrite, signée, identifier clairement la personne mandatée et l'assemblée visée ; le syndicat la conserve avec le registre de présence. Et elle peut être générale — le mandataire vote selon son jugement — ou dirigée, avec vos instructions précises point par point.

Vérifiez votre déclaration de copropriété : certaines prévoient des modalités particulières. Le formulaire est habituellement joint à l'avis de convocation.

Référence : art. 1090 et 350 du Code civil du Québec.

11Quels documents faut-il fournir quand un copropriétaire vend son condo ?

Depuis le 14 août 2025, le vendeur doit remettre à l'acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété. Le syndicat a 15 jours pour la délivrer après en avoir reçu la demande.

Cette attestation contient un portrait financier et technique de l'immeuble : le solde du fonds de prévoyance et les recommandations de l'étude, les contributions exigées des trois dernières années, les liquidités du syndicat, les surplus ou déficits des trois derniers états financiers, le budget en cours, la confirmation des assurances et le montant des franchises, l'état du fonds d'auto-assurance, un sommaire des sinistres et réparations majeures des cinq dernières années, les travaux prévus dans les dix prochaines, les litiges en cours et les modifications à la déclaration.

S'y ajoutent généralement : la déclaration de copropriété, le règlement de l'immeuble, les derniers états financiers, les procès-verbaux récents et le solde du compte du vendeur. Un syndicat dont les dossiers sont à jour produit ce dossier en quelques jours ; un syndicat mal tenu peut retarder une vente de plusieurs semaines.

Référence : art. 1068.1 du Code civil du Québec ; RLRQ c. CCQ, r. 8.01, art. 10.

12Comment change-t-on de gestionnaire de copropriété en cours d'année ?

C'est plus simple que la plupart des conseils d'administration l'imaginent. La décision relève du conseil d'administration, pas de l'assemblée, sauf disposition contraire de votre déclaration. La première étape est de relire le contrat en cours : durée, préavis de résiliation (souvent 30, 60 ou 90 jours), et modalités de remise des dossiers.

Le transfert lui-même porte sur quatre choses : les documents du syndicat (déclaration, procès-verbaux, contrats, plans), les données comptables (grand livre, comptes des copropriétaires, soldes bancaires, conciliations), les accès bancaires et les autorisations de signature, et les prélèvements préautorisés des copropriétaires, qu'il faut reconduire sans interruption.

Un changement bien préparé se fait en quelques semaines et se planifie idéalement en début d'exercice financier, pour éviter de couper une année comptable en deux. Demandez au gestionnaire pressenti comment il compte reprendre les livres — la réponse en dit long.

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